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/* logo */
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/* header */
header{position:sticky;top:0;z-index:50;background:rgba(251,248,241,.92);backdrop-filter:blur(10px);border-bottom:1px solid var(--line)}
.nav{display:flex;align-items:center;justify-content:space-between;height:86px}
nav.main{display:flex;gap:32px;align-items:center}
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/* hero (home) */
.hero{padding:0;border-bottom:1px solid var(--line)}
.hero .grid{display:grid;grid-template-columns:1.02fr .98fr;min-height:660px}
.hero .left{padding:80px 64px 80px 0;display:flex;flex-direction:column;justify-content:center}
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/* page subhero */
.subhero{background:var(--ivory-2);border-bottom:1px solid var(--line);position:relative;overflow:hidden;padding:0}
.subhero .wrap{padding-top:72px;padding-bottom:72px;position:relative;z-index:2}
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.subhero .kicker{display:block;margin-bottom:16px}
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/* section */
section{padding:108px 0}
section.tight{padding:80px 0}
.sec-head{margin-bottom:62px}
.sec-head .kicker{display:block;margin-bottom:20px}
.sec-head h2{font-family:var(--serif);font-weight:700;font-size:clamp(28px,3.2vw,42px);line-height:1.5;color:var(--ink);letter-spacing:.02em}
.sec-head .sub{color:var(--muted);margin-top:18px;max-width:40em;font-size:15.5px}
.center{text-align:center}
.center .kicker{display:block}

/* featured housing */
.feat{background:var(--ivory-2)}
.feat .grid{display:grid;grid-template-columns:.92fr 1.08fr;gap:64px;align-items:center}
.feat .vis{aspect-ratio:3/3.4;position:relative;overflow:hidden;background:url('assets/img/home0.webp') center/cover}
.feat .bignum{font-family:var(--disp);font-size:20px;letter-spacing:.3em;color:var(--gold);margin-bottom:18px}
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.feat p{color:var(--muted);font-size:15.5px;line-height:2;max-width:34em}
.feat ul{list-style:none;margin:30px 0 36px;display:grid;gap:0}
.feat li{display:flex;gap:18px;align-items:baseline;padding:16px 0;border-top:1px solid var(--line);font-size:15px}
.feat li:last-child{border-bottom:1px solid var(--line)}
.feat li .n{font-family:var(--disp);font-style:italic;color:var(--gold);font-size:17px;flex:none;width:28px}

/* services editorial rows */
.svc-rows{border-top:1px solid var(--line)}
.svc-row{display:grid;grid-template-columns:90px 1.2fr 2fr auto;gap:30px;align-items:center;padding:38px 0;border-bottom:1px solid var(--line);transition:.3s}
.svc-row:hover{padding-left:14px;background:linear-gradient(90deg,var(--ivory-2),transparent)}
.svc-row .n{font-family:var(--disp);font-size:46px;color:var(--gold);line-height:1;font-weight:500}
.svc-row h3{font-family:var(--serif);font-size:23px;font-weight:700;color:var(--ink);line-height:1.4}
.svc-row .en{font-family:var(--disp);font-style:italic;font-size:16px;color:var(--gold);margin-top:4px}
.svc-row p{color:var(--muted);font-size:14.5px;line-height:1.85}
.svc-row .go{width:48px;height:48px;border:1px solid var(--line);border-radius:50%;display:flex;align-items:center;justify-content:center;color:var(--ink);transition:.3s;flex:none}
.svc-row:hover .go{background:var(--gold);border-color:var(--gold);color:#fff}

/* strengths */
.str{background:var(--dark);color:#f3ece0}
.str .kicker{color:var(--gold)}
.str-grid{display:grid;grid-template-columns:repeat(4,1fr);gap:0;margin-top:8px}
.str-item{padding:38px 30px 38px 0;border-left:1px solid rgba(255,255,255,.14);padding-left:30px}
.str-item:first-child{border-left:none;padding-left:0}
.str-item .n{font-family:var(--disp);font-size:40px;color:var(--gold);font-weight:500;line-height:1;margin-bottom:22px}
.str-item h4{font-family:var(--serif);font-size:19px;font-weight:700;margin-bottom:6px}
.str-item .e{font-family:var(--disp);font-style:italic;font-size:15px;color:var(--gold);margin-bottom:14px}
.str-item p{font-size:13.5px;color:#c9c0b2;line-height:1.85}

/* flow */
.flow-steps{display:grid;grid-template-columns:repeat(5,1fr);gap:34px}
.step{position:relative}
.step .num{font-family:var(--disp);font-size:54px;color:var(--gold);font-weight:500;line-height:1;border-bottom:1px solid var(--line);padding-bottom:16px;margin-bottom:18px}
.step h4{font-family:var(--serif);font-size:17px;font-weight:700;color:var(--ink)}
.step p{font-size:13px;color:var(--muted);margin-top:8px;line-height:1.7}
.flow-note{margin-top:50px;font-family:var(--disp);font-style:italic;font-size:18px;color:var(--green);text-align:center}

/* area */
.area{background:var(--ivory-2)}
.area .grid{display:grid;grid-template-columns:1fr 1fr;gap:60px;align-items:center}
.area h2{font-family:var(--serif);font-weight:700;font-size:clamp(26px,3vw,40px);line-height:1.5;margin:18px 0 28px}
.area .row{padding:22px 0;border-top:1px solid var(--line);display:flex;flex-direction:column;gap:8px}
.area .row:last-child{border-bottom:1px solid var(--line)}
.area .row .lab{font-family:var(--disp);font-style:italic;font-size:15px;color:var(--gold)}
.area .row .val{font-size:17px;font-weight:500}
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/* articles cards */
.art-grid{display:grid;grid-template-columns:repeat(3,1fr);gap:40px}
.art{display:block}
.art .thumb{aspect-ratio:4/3;position:relative;overflow:hidden;margin-bottom:24px;background:#d4c4a8 center/cover;transition:.4s}
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.art .date{font-family:var(--disp);font-style:italic;font-size:15px;color:var(--gold)}
.art h3{font-family:var(--serif);font-size:20px;font-weight:700;color:var(--ink);margin:10px 0 12px;line-height:1.55}
.art:hover h3{color:var(--gold)}
.art p{color:var(--muted);font-size:14px;line-height:1.8}

/* faq */
.faq-list{max-width:880px;margin:0 auto;border-top:1px solid var(--line)}
.qa{border-bottom:1px solid var(--line)}
.qa summary{list-style:none;cursor:pointer;padding:28px 8px;display:flex;gap:22px;align-items:baseline;font-family:var(--serif);font-weight:700;color:var(--ink);font-size:18px}
.qa summary::-webkit-details-marker{display:none}
.qa summary .q{font-family:var(--disp);font-style:italic;color:var(--gold);font-size:22px;flex:none}
.qa summary .ar{margin-left:auto;flex:none;transition:.3s;color:var(--gold);font-family:var(--disp);font-size:24px}
.qa[open] summary .ar{transform:rotate(45deg)}
.qa .ans{padding:0 8px 28px 52px;color:var(--muted);font-size:15px;line-height:1.95}

/* cta */
.ctaband{background:var(--green);color:#f3ece0;text-align:center}
.ctaband .kicker{color:#cdd9c8;display:block;margin-bottom:20px}
.ctaband h2{font-family:var(--serif);font-weight:700;font-size:clamp(26px,3.2vw,42px);line-height:1.55;margin-bottom:18px}
.ctaband p{color:#d3e0cd;max-width:34em;margin:0 auto 36px;font-size:15.5px}

/* access */
.access .grid{display:grid;grid-template-columns:1.05fr .95fr;gap:56px;align-items:start}
.acc-map{aspect-ratio:3/2;position:relative;overflow:hidden;background:linear-gradient(140deg,#efe9da,#e2d8c2);border:1px solid var(--line)}
.acc-map .grdln{position:absolute;inset:0;background:repeating-linear-gradient(40deg,rgba(160,140,100,.2) 0 1px,transparent 1px 44px),repeating-linear-gradient(130deg,rgba(160,140,100,.2) 0 1px,transparent 1px 58px)}
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.info-row{display:flex;gap:20px;padding:22px 0;border-top:1px solid var(--line)}
.info-row:last-child{border-bottom:1px solid var(--line)}
.info-row .lab{width:120px;flex:none;font-family:var(--disp);font-style:italic;color:var(--gold);font-size:15px}
.info-row .val{font-size:14.5px;line-height:1.8}

/* spec table (about) */
.spec{border-top:1px solid var(--line)}
.spec .r{display:grid;grid-template-columns:240px 1fr;gap:24px;padding:26px 0;border-bottom:1px solid var(--line);align-items:start}
.spec .k{font-family:var(--serif);font-weight:700;font-size:15.5px;color:var(--ink)}
.spec .k em{display:block;font-family:var(--disp);font-style:italic;font-weight:500;font-size:13px;color:var(--gold);margin-top:3px}
.spec .v{font-size:15px;color:var(--muted);line-height:1.9}
.spec .v a{color:var(--green);border-bottom:1px solid var(--line)}
.spec .v a:hover{border-color:var(--green)}

/* two-col intro */
.lead-grid{display:grid;grid-template-columns:1fr 1.2fr;gap:64px;align-items:start}
.lead-grid .big{font-family:var(--serif);font-weight:700;font-size:clamp(24px,2.6vw,34px);line-height:1.6;color:var(--ink)}
.lead-grid .body{color:var(--muted);font-size:15.5px;line-height:2.05}
.lead-grid .body p+p{margin-top:20px}

/* mission cards */
.val-grid{display:grid;grid-template-columns:repeat(3,1fr);gap:34px;margin-top:8px}
.val-card{border-top:2px solid var(--gold);padding-top:26px}
.val-card .n{font-family:var(--disp);font-size:18px;font-style:italic;color:var(--gold)}
.val-card h4{font-family:var(--serif);font-size:21px;font-weight:700;margin:8px 0 12px}
.val-card p{color:var(--muted);font-size:14.5px;line-height:1.9}

/* big service block (services page) */
.svc-block{display:grid;grid-template-columns:1fr 1fr;gap:64px;align-items:center;padding:84px 0;border-bottom:1px solid var(--line)}
.svc-block:nth-child(even) .media{order:2}
.svc-block .media{aspect-ratio:4/3;background-position:center;background-size:cover;position:relative}
.svc-block .media .tagn{position:absolute;top:20px;left:20px;background:var(--ivory);color:var(--gold);font-family:var(--disp);font-style:italic;font-size:15px;padding:6px 16px}
.svc-block .no{font-family:var(--disp);font-size:18px;letter-spacing:.3em;color:var(--gold);margin-bottom:14px}
.svc-block h3{font-family:var(--serif);font-weight:700;font-size:clamp(24px,2.8vw,34px);line-height:1.45;margin-bottom:8px}
.svc-block .en{font-family:var(--disp);font-style:italic;font-size:18px;color:var(--gold);margin-bottom:22px}
.svc-block p{color:var(--muted);font-size:15px;line-height:2;margin-bottom:24px}
.svc-block ul{list-style:none;display:grid;gap:0}
.svc-block li{display:flex;gap:14px;align-items:baseline;padding:14px 0;border-top:1px solid var(--line);font-size:14.5px}
.svc-block li:last-child{border-bottom:1px solid var(--line)}
.svc-block li .c{color:var(--gold);font-family:var(--disp);font-style:italic;flex:none}

/* article body */
.article-wrap{display:grid;grid-template-columns:1fr 300px;gap:64px;align-items:start;padding:84px 0}
.prose{max-width:none}
.prose .lead{font-size:17px;color:var(--ink);line-height:2;margin-bottom:36px}
.prose .cover{aspect-ratio:16/9;background-position:center;background-size:cover;margin-bottom:40px}
.prose h2{font-family:var(--serif);font-weight:700;font-size:27px;color:var(--ink);margin:48px 0 18px;padding-bottom:14px;border-bottom:1px solid var(--line);scroll-margin-top:110px}
.prose h3{font-family:var(--serif);font-weight:700;font-size:20px;color:var(--ink);margin:32px 0 12px}
.prose p{color:var(--muted);font-size:15.5px;line-height:2.05;margin-bottom:18px}
.prose ul,.prose ol{margin:0 0 22px 4px;padding-left:22px;color:var(--muted);font-size:15.5px;line-height:1.95}
.prose li{margin-bottom:8px}
.prose ul li::marker{color:var(--gold)}
.prose .callout{background:var(--ivory-2);border-left:2px solid var(--gold);padding:24px 28px;margin:28px 0;color:var(--ink);font-size:15px;line-height:1.9}
.aside{position:sticky;top:110px;display:grid;gap:28px}
.aside .box{border:1px solid var(--line);padding:26px 24px;background:#fff}
.aside .box h4{font-family:var(--disp);font-size:13px;letter-spacing:.2em;text-transform:uppercase;color:var(--gold);font-weight:600;margin-bottom:16px;border-bottom:1px solid var(--line);padding-bottom:12px}
.toc a{display:block;font-size:14px;color:var(--muted);padding:7px 0;border-bottom:1px solid var(--line);transition:.2s}
.toc a:last-child{border-bottom:none}
.toc a:hover{color:var(--gold);padding-left:6px}
.chips{display:flex;flex-wrap:wrap;gap:8px}
.chips span{font-size:12.5px;background:var(--ivory-2);color:var(--ink);padding:6px 13px;border-radius:2px}
.aside .cta-box{background:var(--green);color:#f3ece0;padding:30px 26px}
.aside .cta-box p{font-size:14px;line-height:1.8;margin-bottom:18px;color:#d8e4d2}
.aside .cta-box h4{color:#cdd9c8;border-color:rgba(255,255,255,.2)}

/* form */
.form-wrap{display:grid;grid-template-columns:1.5fr 1fr;gap:64px;align-items:start;padding:84px 0}
.form{display:grid;gap:24px}
.field label{display:block;font-family:var(--serif);font-weight:700;font-size:15px;margin-bottom:9px}
.field label .req{color:var(--gold);font-family:var(--disp);font-style:italic;margin-left:8px;font-size:13px}
.field input,.field select,.field textarea{width:100%;font-family:var(--jp);font-size:15px;color:var(--ink);background:#fff;border:1px solid var(--line);padding:14px 16px;transition:.2s;border-radius:0}
.field input:focus,.field select:focus,.field textarea:focus{outline:none;border-color:var(--gold);box-shadow:0 0 0 3px rgba(176,141,79,.12)}
.field textarea{min-height:160px;resize:vertical}
.field.two{display:grid;grid-template-columns:1fr 1fr;gap:24px}
.form .submit{justify-self:start;margin-top:8px}
.form .note{font-size:13px;color:var(--muted);line-height:1.8}
.contact-aside{border:1px solid var(--line);background:#fff;padding:34px 30px}
.contact-aside h4{font-family:var(--serif);font-weight:700;font-size:18px;margin-bottom:20px}
.contact-aside .ci{padding:18px 0;border-top:1px solid var(--line)}
.contact-aside .ci:first-of-type{border-top:none}
.contact-aside .ci .l{font-family:var(--disp);font-style:italic;color:var(--gold);font-size:14px;margin-bottom:5px}
.contact-aside .ci .d{font-size:14.5px;line-height:1.7}
.contact-aside .tel-big{font-family:var(--jp);font-weight:700;font-size:25px;letter-spacing:.01em;color:var(--ink)}

/* footer */
footer{background:var(--dark);color:#c9c0b2;padding:72px 0 32px}
.foot-top{display:grid;grid-template-columns:1.5fr 1fr 1fr;gap:48px;padding-bottom:48px;border-bottom:1px solid rgba(255,255,255,.12)}
footer .logo .lt b{color:#fff}
footer .ftxt{margin-top:20px;font-size:13.5px;line-height:1.9;color:#a59c8d;max-width:24em}
.fcol h5{font-family:var(--disp);font-size:13px;letter-spacing:.2em;text-transform:uppercase;color:var(--gold);margin-bottom:18px;font-weight:600}
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